房企融资规模连续三年收缩，未出险民企偿债压力高于上年

支持政策持续出台，房企面临的融资困境仍然有待纾解。

　　2023年以来，房企融资政策保持宽松状态，监管层多次发声支持，但现实情况仍不乐观，行业融资情况依旧严峻。第三方研究机构克而瑞近期发布的数据显示，2023年全年，典型房企的新增融资总额同比下降28%。

　　多位受访人士提到，许多政策落地过程中存在不小挑战，例如信贷资源多流向央国企，发债支持范围限于白名单范围内房企，股权融资落地难度大、周期长、进展慢，目前仅有3家企业完成。

　　行至年底，监管层再给出更多支持，多次明确要“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”、对债务违约企业进行分类施策处置等。

　　业内预期，2024年对行业的融资支持将进一步加强，民营房企有望获得增量支持，但也有业内人士对政策的实际落地抱着较为谨慎的态度。面对2024年即将到来的新一轮偿债高峰，民营房企仍面临不小的压力。

　　融资总量下降近3成

　　2022年末，支持房企融资的“三支箭”的落地，对提振市场信心和缓解房企流动性起到了积极作用。但房企信用风险问题尚未从根本上得以解决，2023年以来，融资端支持政策持续发力。

　　2023年7月，央行对“金融16条”中部分政策的适用期限延长一年；次月，证监会明确上市房企再融资不受破发、破净、亏损限制。

　　临近年末，支持政策再次来到供给端。10 月底中央金融工作会议提出要“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，业内也传出了50家房企“白名单”的消息。

　　随后，多家银行相继召开房企座谈会，纷纷表态将加大房企融资支持力度。中指院统计，2023年11月份以来，已有11家银行召开了座谈会，涉及的房企包括万科、龙湖、美的置业、大华、新城等。这其中还有碧桂园、绿地等已出险房企的身影。

　　东方金诚分析师唐晓琳表示，本轮供给端政策力度较2022年“三支箭”政策进一步增强，尤其是对房企信贷方面的支持，对缓解年底流动性压力具有积极影响。金融机构座谈会后供给端政策力度全面加强，其中信贷支持是政策加码的重点方向。

　　融资支持政策一波波袭来，但实际执行面临着不小挑战，支持进展缓慢。从数据上来看，房企融资仍处于持续收缩的状态中。

　　克而瑞数据显示，2023年全年，80家典型房企新增融资总额5692亿元，同比下降28%。这已是融资规模连续第三年下滑。2021年，房企融资首次出现负增长，融资总量12609亿元，同比下降24%；2022年融资规模进一步同比减少34%。

　　其中，2023年第四季度的融资规模更是同比下跌了53%。克而瑞指出，尽管自2022年四季度以来政策放松，但融资开闸仅限于优质房企及白名单房企，整体行业融资仍然处于筑底阶段，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。

　　亿翰智库研究总监于小雨向第一财经表示，截至目前，“三支箭”落地情况不算理想。在信贷支持方面，银行的授信对象主要还是央企、国企，民企很难获得银行授信，或所获授信额度极少，且授信额度的落地也要通过新增项目来申请，而多数民企已经从土地市场“退出”。

　　从事房地产、城市更新等业务的投资机构西政资本表示，银行依旧将信贷资源集中到了国央企和混合所有制房企身上，除了个别优质的头部民营房企外，银行对其他普通民营房企的实际贷款投放动作很少。

　　于小雨续称，发债支持的企业范围、企业发行数额有限，对缓解资金压力，对冲销售回款下滑作用不明显；信用债发行量创五年内新低，较2020年高点缩量超三成，民企占比不足一成；另外，投资者信心不足，认购意愿不高。

　　东方金诚数据显示，房地产进入下行周期以来，发债主体以国企为主，民企发行规模占地产债总量的比重多在20%以下，而2021年上半年民企和国企的发行规模接近1:1的水平。同时，民企债券融资高度依赖中债增进或“央地合作”模式获得担保支持，自主融资能力无明显好转。

　　股权融资方面，则面临落地的难度大、周期长、进展慢等问题。于小雨表示，此前有超30家房企发布定增公告，但历时一年，目前仅招商、华发、陆家嘴3家企业成功落地。

　　记者也从多家房企处了解到，目前尚未明显感受到融资环境的变化。有出险房企表示，在与机构沟通债务展期时，“谈起来依旧不容易”，需一事一议，能完成展期的核心是提供增信，例如暂时没卖掉的房子、车位、商铺，以及其他持有资产。

　　值得一提的是，2021年下半年出台的房企融资“三道红线”被认为是促使房地产行业形势发生根本变化的关键政策，有多位学者曾建议对该政策进行调整。业内近来看到了这一松动的可能。

　　12月中旬，中交地产公布拟申请注册发行不超过60亿元(含)中期票据以及总额不超过40 亿元(含)的非公开定向债务融资工具。西政资本提及，因中交仍踩着房企融资监管的“三道红线”，因此这种情况下的大规模融资让市场各方对“三道红线”融资监管政策的放松有了很高的期待。

　　民营房企面临偿债挑战

　　从近来高层的表态来看，业内预计，对房企融资的支持力度将在2024年有望进一步加强。

　　2023年12月中旬举行的中央经济工作会议提出，要持续有效防范化解包括房地产在内的重点领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　克而瑞分析，上述会议的表述由去年的“防范化解头部房企风险”变为“一视同仁”、“不同所有制”，意即保主体覆盖范围有所扩大，民营房企有望获得增量支持，这一点从近期金融机构纷纷召开房企座谈会，参会企业多为民营房企甚至包含部分出险企业，以及2023年11月几大主要银行向非国有房企投放300亿元开发贷款中已可见端倪。

　　同期，住房和城乡建设部副部长董建国也公开表态，支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题，促进其恢复正常经营，坚决防止债务违约风险集中爆发。

　　董建国同时强调，社会上把部分房企债务违约称为“爆雷”“资金链断裂”，其实用语是不准确的。如果将债务违约等同为“爆雷”或者是“资金链断裂”会造成企业完全停摆的错误认识，导致社会对企业产生信任危机，进而冲击市场销售加剧企业困难。各方面应该理性地看待房地产市场出现的问题，共同维护房地产市场的平稳健康发展。

　　基于监管层的表述，西政资本预测，对于资产优质、专注主业、合规经营的房企，因暂时现金流紧张引起的债务违约，监管部门将督促金融机构支持房企解决短期现金流紧张问题，且很可能实质性放松“三道红线”的融资监管要求，以帮助更多房企恢复正常经营。

　　中指研究院企业研究总监刘水也认为，未来对于债务违约企业或将采用分类施策处置的方式，在优胜劣汰的同时，个别民营房企只是暂时资金链问题发生债务违约的，有可能受到融资政策的支持，帮助其解决流动性问题。

　　在一系列支持政策中，来自银行等金融机构的支持颇为关键。唐晓琳提及，信贷是房企外部融资中占比最高部分，信贷融资渠道的恢复对房企整体融资状况的改善具有重要意义。业内也多期盼包括银行及其他金融机构对房企提供的融资支持能有更多实际的落地。

　　某经营状况尚良好的大型民营房企内部人士坦言，尽管目前公司在债券发行层面上能有所动作，但并没有更多的突破，仍是保持平稳状态，“政策还是要在金融机构方面能有更多实质性的动作，否则改变可能不会很大。”西政资本直言，如果金融机构与房企签订的几百亿、几千亿的战略合作协议中，只有较少的实际投放资金，那本次监管层提出的要求可能还是难有实际效果。

　　在市场信心未完全恢复的背景下，整体行业面融资面仍然疲软，面临实际债务压力，民营房企仍将面临较大挑战。多家机构测算数据显示，2024年房企到期债务规模依然庞大。

　　国际评级机构惠誉发布报告显示，2024 年中资房地产开发企业将继续有大量的债券待偿付，到期(包括面临回售)的境内及境外债券的本金总额将达到7373 亿元人民币，较2023年增加11.3%。

　　这其中，未出险民营房企明年将需分别偿付境内和境外债券本金总额393亿元人民币和55亿美元，均超过2023年的到期总额。债券到期峰值将出现2024年3月和8月，届时需偿付本金合计金额均将超过100亿元人民币。

　　惠誉预期，许多未出险民营房企将继续面临偿债挑战，其中部分房企或借助债务重组延期还款，甚至可能直接违约。这主要原因在于，购房者普遍对这些房企能否按时保质交付项目感到担忧从而导致合同销售低迷、资本市场融资渠道受阻，以及房企需优先保交楼。

　　同时，部分完成了债务重组或展期的房企，也将有债务到期。据惠誉测算，16家已出险房企计划在2024年分期偿付109亿元人民币本金，高于2023年的额度。

　　严峻的到期债务压力下，业内对2024年的房企生存境况仍有不少担忧。于小雨向记者表示，整体来看，2024年到期的债务明显高于2023年还多，但考虑到现在的融资情况和销售情况，对于房企来说是雪上加霜，不排除部分企业有二次违约的风险。