近期，新一轮“房改”的话题持续发酵、热度不减。但事实上，据我了解，文件提出的保障性住房，远未上升到“房改”的高度。为何各路媒体都要往“房改”这个话题上靠呢？一方面，楼市纾困政策一波接一波，但市场反应波澜不惊。媒体需要新话题，刺激市场的敏感神经。特别是自媒体，一贯喜欢“推倒重来”“颠覆旧秩序”等标题，达到吸引流量的效果。
另一方面，这也可能是舆论的共识、呼声，甚至是呐喊。怎么讲呢？对于房地产市场持续的疲弱，一开始大家都认为是周期性的下行，当政府开始纾困，市场就会重新回到上升态势。这是一种惯性认识，因为过去类似的逻辑屡屡出现过并验证。但是，当发现政策都没有效果后，越来越多的人感觉到不解、迷茫，认为只有改革这样的大动作，才能解决当下的问题。
25年前启动的“房改”，其面临的大背景就是，持续了十几年的福利分房维持不下去了，城镇职工家庭人均住房面积只有5-6平方米，居住状况原地踏步，而且承担建房责任的企业、单位背上了“办社会”的沉重负担。1998年推动的市场化、货币化“房改”，不仅极大地满足了居民改善住房的愿望，还给企业、社会减轻了负担，地产也成为经济的引擎，一直至今。
现在，又到了一个时间节点。对于当下房地产的处境，不管是业内人士，还是普通百姓，都认为“不正常”“不健康”，普遍的共识是房子太多了。但是，又有多少人是对自己的居住条件满意？有多少人想要换房而不得？当马云说，未来房子如葱；当很多人可以从父辈继承几套房子时，可能都没有想过，广东珠三角8000多万常住人口，住房自有率不到50%。
还有，每年新就业的大学生有1000多万，就业5年后能够买房的，不到50%。今年考公、考编的规模创新高，但大家可能不知道，新入职的公务员基本向基层配置，大量经济社会管理事务也向基层倾斜。所谓“上面千条线，下面一根针”，基层公共服务人员不仅繁琐的工作事项多、压力巨大，收入也不高(很多只有3000元)，他们也成了住房困难群体。
这就是当下房地产的现状：一边是房子供应过剩，一边是需求嗷嗷待哺。上面讲的三类人群是社会的中坚力量，当他们无法买得起房，这个制度就得变革。当前，房地产所谓的需求不足，准确讲应该是“有效需求”不足，即绝对过剩和相对供应不足并存，另一面就是“需求断层”、供需错配。简单讲，就是有钱人不缺房，想买的买不起，有需求的买不到合适的。
近期热传的“14号文”，就是要解决这个问题。核心就是大规模建设配售型的保障性住房，让中坚力量成为“有产者”。这类房源的土地是划拨的，资金是低息的，可以实现低成本供应。低到多少呢？主要成本是建安费用，加上承建企业5%以内的利润，再考虑到“保基本”的原则，理论上每平方米也就5000元左右，一套70平方米的房子总价也就35万元。
这样，很多年轻人、新市民、新就业大学生就能买得起房子了。当社会的中坚力量能买得起房，这是一个什么场景呢？那就是最富有潜力的群体被激发起来了。对内需来讲，有了房就意味着在城市扎根了，有了家，不再飘了。有了家，就会有结婚、生小孩、购置室内生活设施、小孩教育、购置汽车等。也就会为了家庭的美好生活而奋斗，这就是内需旺盛的美好场景。
但所谓一份部署，十分落实。当供求关系发生重大变化，当购房需求不再踊跃，当刚需购房日益谨慎，建设这类房子就要考虑能不能卖出去，因为之前很多保障房出现空置现象。我认为，要学习新加坡组屋的精髓(而非表象)，即保障每一个国民相对体面的、服务均等化的居所。
因此，房源主要建在中心城区，并落实公共利益导向的土地低价征收，基于低效用地评价的硬性标准，把散落在机关、企业、学校、医院等手上的存量低效地块盘活，同时夯实“保本价出售、封闭流转”的原则，落实“保基本”原则下的设计标准，逼退“福利分房”的思潮，把房源卖给最需要的人群。能做到这些，这类型的房源就能大规模供应，从而达到改革的目的。
(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)
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