一系列政策出台
武汉楼市似乎有了回暖趋势
特别是“认房不认贷”的政策
给予了武汉改善客极大的选择空间
从供给端来看
不少项目紧抓时机卖出了不菲的成绩
例如武昌内环豪宅——建发朗玥
首开推出建面约152㎡-224㎡的
湖景大平层
采用线下摇号开盘
开盘现场座无虚席
首次开盘共计约224套房源
去化约170套左右，去化率超8成
还有汉口的中寰润府
还未开盘就吸引了很多购房者提前关注
更有客户主动要求交定金
看来改善客群依旧对豪宅情有独钟
根据房管局官方数据1-8月
武汉备案均价3-4万的改善楼盘中
销量排名第一的是华发公园首府
网签793套，但在榜单中
网签仅9套的新港长江府
引起了我们注意
其作为汉口内环核心豪宅
为何销量如此差呢？
Part.1
新房卖成了二手房
“传世豪宅”陷入去化难怪圈
根据公开数据发现
项目2023年网签9套，2022年网签13套
2021年网签46套，2020年网签42套
四年共去化110套
据规划显示，项目总体量为296套
作为2018年开盘，2021年交房的楼盘
为何去化如此差？
究其原因在于其价格太高
购房群体有限
户型318平起步，总价超千万
最被业主诟病的是其窗户设计
作为一线滨江、百米临江的项目
看江面却不是大面宽的落地窗
项目样板间实景图
除此之外，其超高容积率也令人惊讶
新港长江府7.03的容积率
在武汉大平层豪宅项目里基本属于最高
这个数据对于一些购房者表示
“住宅容积率是6的小区已经十分难受。”
再加上如此高的总价
让购房者直呼“有点飘”
但即使是总价过千万的豪宅
在武汉城市留言板上也依然有投诉
有业主表示：
「新港长江府于2021年交房
装修后原视墙体呈砖块状全裂
全小区近百户每家都这样
经了解，是开发商在施工过程当中
每块砖之间没有用水泥焊接
造成墙体全部下沉裂开
是严重的质量问题
开发商维修过两次，但墙体依然开裂」
图源武汉城市留言板
官方回复为：
「建设单位于2022年9月组织第一次维修
且今年再次就开裂情况上门查看
并组织维修人员上门
已将调查核实情况
及问题解决途径告知您」
但业主的“不满意”评价或许说明了一切
从业主提供图片可以看到
墙上布满大量裂纹修补痕迹
图源武汉城市留言板
据了解
新港长江府所属开发公司为
武汉长江航运中心实业有限公司
属于湖北港口集团控股
湖北港口集团有限公司
属于武汉市国资委控股的国有企业
所以项目是国企开发商
图源企查查
Part.2
新港临江汇频遭投诉
多栋楼处于抵押状态
其旗下另一项目为新港临江汇
图源天眼查
新港临江汇位于汉阳区鹦鹊大道以东
滨江大道以西
与杨泗港长江大桥直线距离约100米
与长江直线距离约350米
最开始为还建房性质属性
还有较多房源没有还建完
转为商品房对外出售
据了解
项目主推房源建面约63-140平
毛坯出售
项目目前在武汉城市留言板上
最多的投诉是关于交房：
「小区交付后，开发商均没有通水通电」
「新港开发商昧着良心欺骗我们业主收房
结果三通（电和天然气）都没入户
物业还逼着我们交了物业费才能收房」
图源武汉城市留言板
从业主投诉内容可看出
项目方在交房时未正常三通
并强制要求收房
但依照法律规定
房地产住宅项目的交付使用应当满足：
已取得建设工程竣工验收备案证；
住宅生活用水已纳入城市自来水管网；
住宅用电已按照电力部门的
供电方案纳入城市供电网络
不使用临时施工用电；
住宅小区附近有燃气管网的
完成住宅室内室外燃气管道的敷设
并与燃气管网镶接等条件
交付满足“三通”条件的房屋
不仅是房地产开发企业的合同义务
更是法定义务
如此看来，交房是否不合规呢？
除此之外
“汉阳新港长江城H地块土地性质变更”
也是其在留言板上大量投诉内容
图源武汉城市留言板
业主反馈：
「作为新港临江汇3栋的业主
当时买房时楼盘宣称H地块为商业用地
房子的东边就是H地块
现在将H地块土地性质由商业改为住宅
严重影响到了人民的权益」
图源武汉城市留言板
据官方回复：
「该地块之前的用地性质确实为商业用地
且建筑高度不低于150米
即使不调整为住宅用地
后期出让之后
拿地开发商也会做高层建筑
所有规划调整以市规划局
最后出具的规划条件为准
不是以开发商的商业宣传为准」
新港临江汇所在位置
最大的问题就是商业少
从钟家村到四新
汉阳滨江板块已经规划了很多商业体
但无一例外
这些项目几乎都没有动工
而商业规划用地改为住宅用地
业主们自然不同意
且因土地性质修改
对于原先项目宣传的
“看江”也会有一定程度遮挡
图源武汉城市留言板
根据房管局官方数据显示
新港临江汇1#、2#、3#、5#、6#楼
均为2022年取证售卖
其总套数为1054套
除去非住房可售27套外
住房去化率约为25.9%
打开具体楼栋信息查看
项目5#楼全部处于抵押状态
图源武汉房管局官方网站
1#、2#楼均有不同程度的抵押状况
需特殊注明情况的是
这两栋楼存在抵押房源已售卖的情况
图源武汉房管局官方网站
据专业人士解释
尽管抵押的房子被转让
但是房子上的抵押权人
享有的抵押权仍然存在
也就是说，购房人买下抵押的房子以后
房子的抵押权仍然存在
开发商没有责任必须给购房人解押
还是要按照债权关系的解除再解押
因而该房子存在被抵押折现的可能
所以与普通房子相比
抵押房办理房产证总是困难重重
令购房人苦不堪言
由此来看，下手新港临江汇还是
存在一定程度的风险
与此同时
相关专业人士强调：
“如果开发商出售已抵押房子
却未如实告知购房人，其行为涉嫌欺诈
购房人可以请求法院撤销合同
要求开发商返还房款、赔偿损失。”
此外，如果开发商与抵押权人
约定了禁止转让或者限制转让
且将约定登记的，房子不发生物权变动
但《商品房买卖合同》仍然是有效的
购房人可以要求开发商赔偿损失
不论是豪宅还是刚需
对于购房者来说
能符合居住需求的才是好房子
价钱或许是考虑的重要因素
但不是决定因素
销量也是检验房子的重要标准之一
市场不会欺骗每一个开发商和购房者
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